Comme vous le savez peut-être, j’ai décidé de prendre mes quartiers d’été dans la ville de Pékin. Les hôtels de Trouville étaient tous complets, Saint-Malo était menacé par les algues vertes, et la Grande-Motte… non, je n’avais pas réellement envisagé la Grande-Motte…

Me voici donc à Pékin.

Ma connaissance de cette ville est bien entendu encore très limitée. Pourtant quelques impressions se sont déjà imposées à moi.

Décalage
La première sensation de décalage s’est installée dès mon départ de l’aéroport de Pékin. A bord du taxi, nous avons rapidement atteint les premières zones urbaines. L’impression est d’abord familière. Quelques heures auparavant, je traversais les banlieues parisiennes à bord du convivial RER B. La Courneuve, Le Blanc-Mesnil, Sevran – Beaudottes… autant de communes et quartier où les tours font parties du paysage.

La différence, c’est que le défilé de tours ne s’est plus arrêté. Autant La Courneuve laisse rapidement la place aux immeubles de taille modeste de Paris intramuros, autant le défilé de buildings gigantesques et hyper modernes était interminable au fur et à mesure que nous nous enfoncions dans Pékin. Et nous avons commencé au 5e périphérique !

Un changement d’échelle
Le débat sur la bulle immobilière chinoise m’est tout de suite revenu à l’esprit. Les premiers buildings aperçus n’étaient pas encore habités. Certains commençaient à peine à sortir de terre, et étaient encore fichés d’une multitude des drapeaux multicolores donnant aux chantiers des allures festives.

Ces immeubles seront-ils un jour occupés ?

L’interrogation s’est progressivement renforcée plus mon taxi s’approchait du centre. J’ai distingué vaguement quelques immeubles décrépis, mais la grande majorité des bâtiments ne semblaient pas avoir plus de cinq ou 10 ans.

Annonce d’une agence immobilière au coeur de Pékin

Au centre de Pékin, le m2 arrive à quasiment 5 000 euros

L’arrivée dans le centre m’a confirmé que la fièvre immobilière a été forte et brutale. Les deux ou trois rues étroites et familières que j’ai pu apercevoir semblaient être des reliquats d’un Pékin qui avait effectué sa mue en seulement quelques années.

Le ciment a-t-il encore un avenir ?
La construction est bien évidemment un pilier de la croissance, ainsi que de la demande de matières premières :

• La construction compte pour 11% dans la PIB chinois depuis 2009
• Elle représente 40% de la demande d’acier et 10% de celle de cuivre
• Elle est enfin intrinsèquement liée à la demande pour les appareils électroménagers ou les voitures par exemple

Ainsi la santé de ce secteur est primordiale.

Or l’explosion de l’offre immobilière inquiète depuis maintenant quelques années les analystes.

La Chine a-t-elle encore besoin de logements ?
Hier, j’ai relevé une information très intéressante dans la presse anglophone de Pékin. Le Global Times, journal papier et web reprenant abondamment les dépêches de XinHua, l’agence de presse chinoise, rapportait hier la sortie d’une étude de la SouthWestern University of Finance and Economics.

Selon l’étude portant sur l’immobilier chinois, 89,68% des foyers possèdent au moins un logement. Pour rappel, la moyenne mondiale est de 63%. Cette enquête a été critiquée immédiatement par d’autres instituts de recherche, notamment chinois.

Le peu de crédit apporté à cette étude s’explique notamment par une donnée : selon les critiques, une grande partie de la population reste encore en marge du marché de l’immobilier.

Si la flambée des prix dans certaines villes est avérée, il est difficile d’assurer que la Chine vit dans une bulle immobilière alors qu’une pénurie de logements persiste.

L’exode rural encore clandestin…
La raison de ce décalage a commencé à apparaître : le maintien d’une large part de la population urbaine dans la semi-clandestinité.

Cette partie de la population a suivi la croissance de l’industrie à proximité des villes. Mais en Chine, l’existence d’un passeport intérieur, appelé “Hukou”, régule encore les déplacements.

Or les autorisations de déplacement délivrées par les autorités sont restées en deçà de la réalité des déplacements, obligeant cette population à rester dans la clandestinité. Et sans Hukou valide, pas d’achat de logement.

Le site d’analyses économiques Gavekall nous apprend même que ce groupe représenterait 30% de la population urbaine. Par conséquent, il est impossible que quasiment 90% des habitants soient propriétaires…

… devrait soutenir la construction
C’est ce décalage qui me fait rester confiant sur la construction en Chine. Conscient de cette situation, l’Etat devrait continuer ses programmes d’investissements dans les logements à bas coûts (de 20 à 30% en dessous des prix du marché). Programmé dans le 12e plan quinquennal 2011-2015, 6 millions de logements ont déjà été réalisés. D’ici 2015, 14 millions devraient s’ajouter au parc.

Par contre, il n’est pas exclu que certains pans de l’immobilier, notamment l’immobilier résidentiel haut de gamme, perdent de la valeur dans les années à venir. La régulation de ce marché par l’Etat commence à porter ses fruits.

Mon conseil
Le secteur immobilier chinois va donc continuer de croître, mais à destination d’une catégorie moins aisée. A plus long terme, l’émergence d’une classe moyenne va continuer de soutenir une montée en gamme des logements.

C’est pourquoi une compagnie comme Saint-Gobain, cotée à Paris, pourrait à terme se développer grâce à la Chine.

Cette compagnie française, spécialiste des matériaux de construction, dégage déjà 20% de son chiffre d’affaires des pays émergents. Ceux-ci vont être au coeur de sa stratégie de développement dans les années à venir. Elle espère en tirer 26% d’ici 2015.

Un conseil, gardez-la à l’oeil.

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Florent Detroy

Rédacteur en Chef de Matières à Profits
Florent Detroy est journaliste économique, diplômé de Science Po Grenoble.

Spécialiste des matières premières et des pays émergents. Florent Detroy a en particulier une connaissance approfondie de l'ensemble de la chaîne industrielle des matières premières – des pays producteurs aux marchés de consommation.

Pour comprendre les ressorts des marchés, il n'hésite pas à se rendre dans les confortables bureaux londoniens des négociants en commodities comme dans les plaines inhospitalières d'Asie Centrale ou dans les nouvelles mégalopoles asiatiques.

Aujourd'hui, il se consacre au conseil pour particuliers en tant que rédacteur en chef de Matières à Profits. Son but : vous ouvrir les portes du marché des matières premières. Faites-lui confiance.

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