L’achat d’un logement en vue de le mettre en location est un placement doublement avantageux. En effet, il permet non seulement à l’investisseur de se constituer un patrimoine, mais aussi de bénéficier de revenus complémentaires non négligeables. Comme dans tout investissement, le but d’un investissement locatif est d’obtenir un bon rendement. Bien qu’il n’existe pas de placement sûr à 100%, il existe des moyens d’optimiser sa rentabilité locative. Découvrez dans cet article différents conseils pour réussir et optimiser le rendement de votre investissement locatif.

Optimiser son rendement locatif dès l’achat

Bien sûr, il ne faut pas attendre d’avoir trouvé un bien pour chercher comment optimiser son rendement locatif. Il faut agir dès l’achat en suivant ces quelques conseils :

Bien analyser son projet

C’est une règle de base. On ne se lance pas dans un projet immobilier en se fiant aux préjugés ou aux retours d’expérience. Analysez les chiffres et les tendances de l’immobilier dans le secteur. Ce n’est pas parce que d’autres ont réussi que vous allez forcément réussir de la même manière. De nombreux paramètres peuvent influencer la rentabilité d’un investissement locatif. Se concentrer sur ces paramètres permet d’optimiser ses gains.

Bien négocier le prix d’achat

Quand vous achetez un bien à un bon prix, il est plus aisé de le rentabiliser. C’est à l’acquisition que l’on reconnaît un investissement rentable. Ainsi, n’hésitez pas à négocier le prix d’un bien ou à repérer les bonnes affaires. Un propriétaire pressé de vendre, un investissement locatif déjà amorti et un propriétaire en difficulté sont autant de situations où de bonnes affaires sont en lice. Toutefois, restez vigilant. La recherche d’un prix intéressant ne doit pas rimer avec des transactions à la hâte qui ne permettent pas de vérifier l’état du logement.

Choisir le type de bien : studio, immeuble de rapport, maison ?

Il est évident que la rentabilité ne sera pas la même selon que vous investissez dans un logement neuf ou ancien, vide ou meublé, dans un appartement, un studio, une maison ou un immeuble de rapport. Chaque type de biens a ses avantages et inconvénients. Acheter un logement ancien est certes plus abordable, mais il faut prévoir des travaux de rénovation. Ceux-ci peuvent faire baisser la rentabilité. Investir dans l’immobilier neuf offre l’avantage de trouver rapidement des acquéreurs et d’appliquer un loyer plus élevé. Toutefois, son coût est plus important.

Investir dans un immeuble de rapport, ou immeuble à loyer, est un moyen de multiplier ses gains tout en réduisant le coût de l’investissement, car il y a plusieurs logements qui sont loués. Bien que ce type d’investissement locatif demande un fonds de départ plus important, la rentabilité est plus élevée et les risques moindres, car ceux-ci sont répartis sur plusieurs unités locatives. Il est même possible de maximiser sa rentabilité avec un immeuble de rapport en appliquant les consignes qui suivent.

rendement locatif

Bien choisir l’emplacement du bien

Le meilleur emplacement est celui où la demande locative est importante. C’est le cas des villes ou quartiers dynamiques qui attirent toujours de nouveaux habitants, des zones universitaires où le nombre d’étudiants à la recherche d’un logement est élevé et les zones bien desservies par les transports en commun et les commerces qui séduisent les familles et actifs. Bien sûr, il n’est pas toujours évident de trouver la perle rare. Une analyse des statistiques et des tendances du marché immobilier s’impose.

Maximiser son rendement locatif après l’achat

Vous ne devez pas vous contenter d’avoir fait la meilleure affaire lors de l’achat d’un logement locatif. Quelques actions sont encore à mettre en place après l’acquisition pour optimiser vos gains.

Réduire la vacance locative

Selon les caractéristiques d’un bien, vous aurez une période de vacance locative plus ou moins longue. Malheureusement, ceci est corrélé à votre rentabilité. Pour optimiser votre rendement, vous devez donc raccourcir cette période. Il existe plusieurs astuces pour y arriver comme permettre aux anciens locataires de faire un retour sur ce qui va ou ne va pas dans votre logement. En vous basant sur ces retours, vous pourriez apporter des améliorations comme effectuer des travaux de rénovation dans le logement.

Vous pouvez également opter pour la location meublée de courte durée qui non seulement accroît votre rentabilité, mais minimise aussi la période de non-location.

Un autre moyen de réduire la vacance locative et de maximiser le rendement locatif est d’opter pour la colocation. C’est un mode de vie de plus en plus plébiscité par les jeunes actifs urbains. Néanmoins, il faut que le logement s’y prête, c’est-à-dire qu’il propose au moins deux chambres, deux salles de bains, etc.

Optimiser les frais de gestion locative

Un investisseur immobilier a le choix entre gérer son bien lui-même ou en confier la gestion à un professionnel. Ceux qui sont à la recherche d’un rendement optimal le savent. Il est plus intéressant financièrement de gérer son bien soi-même. Toutefois, cela demande aussi beaucoup de temps et de connaissances, c’est une pratique où l’erreur ne pardonne pas. Faire appel à un service de délégation totale de l’investissement locatif peut donc être la solution idéale. En effet, celui-ci vous permet de profiter du rendement tout en étant déchargé des tâches chronophages et pénibles liées à l’investissement locatif.

Renégocier ses assurances et son crédit

L’un des meilleurs moyens d’augmenter la rentabilité de son investissement locatif est de renégocier son prêt immobilier. Cette opération a pour but d’obtenir un taux d’intérêt plus bas. Les crédits immobiliers se contractent généralement sur une longue période. Il se peut qu’au bout d’un certain temps, le taux d’intérêt moyen soit en baisse. Vous pouvez alors tenter la négociation pour obtenir une baisse du taux de crédit. En cas de refus, vous pouvez toujours penser au rachat de crédit.

Une autre façon d’accroître votre rendement locatif est de négocier vos assurances. En tant qu’investisseur locatif, vous souscrivez généralement trois types d’assurance : l’assurance prêt, l’assurance propriétaire non-occupant et l’assurance loyers impayés. Vous pouvez faire jouer la concurrence afin de dénicher la meilleure offre d’assurance. Cela vous permettra de réaliser de belles économies et d’augmenter vos revenus locatifs.

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Choisir le bon régime fiscal

Deux régimes fiscaux s’appliquent aux investisseurs locatifs : celui du régime microfoncier et celui du régime réel. Le premier s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000€ et le second lorsqu’ils sont supérieurs.

Choisir le régime du micro foncier est intéressant si vos revenus locatifs ne dépassent pas les 15 000€ et si vos charges déductibles sont inférieures ou égales à 30%. Si ces dernières dépassent ce seuil, par exemple à cause d’un crédit souscrit pour financer des travaux de rénovation, il convient de basculer sur le régime réel. Cette solution est plus intéressante financièrement et vous permettra de bénéficier d’un rendement plus élevé.